Amerykański fenomen inwestowania w nieruchomości
Ponad 170 mln inwestorów. Nieruchomości komercyjne o wartości ponad 4 bilionów USD. Co roku wypłacane zyski z ich wynajmu na poziomie ok. 60 mld USD czyli więcej niż wszyscy Polacy otrzymują świadczeń emerytalno-zdrowotnych z ZUS. Ponad 200 podmiotów notowanych na NYSE i NASDAQ. Te kilka liczb opisuje sektor real estate investment trust – REIT-ów w USA. Według dr Grzegorza Mizerskiego, autora pierwszej w Polsce monografii dotyczącej REIT-ów, pomysłodawcy i prezesa zarządu CrowdREIT PLC te quasi-fundusze inwestycyjne o charakterze dywidendowym inwestujące wyłącznie w nieruchomości na wynajem pojawiły się w 1960 roku dzięki Prezydentowi D. E Eisenhowerowi, który podpisując ustawę o US-REIT-ach umożliwił łatwe inwestowanie w nieruchomości i zdjął bariery w tym inwestowaniu dla milionów Amerykanów.
Skąd taka popularność REIT-ów na świecie?
Wg Prezesa Mizerskiego REIT-y to synonim stałych i stabilnych wypłat zysków opartych o wynajem nieruchomości. Fundusze te zwalniane są z podatku CIT pod warunkiem obowiązkowej wypłaty akcjonariuszom prawie całości generowanego zysku. To możliwość budowania dodatkowego źródła prywatnych emerytur, zasilanego nawet comiesięcznymi wypłatami. Limitowany poziom zaciągania długów. Większość nieruchomości w portfelu musi generować przychody z wynajmu. Inwestowanie deweloperskie generujące wysokie zyski ale i wysokie ryzyko – limitowane (zazwyczaj do poziomu ok. 20% -25 % wartości aktywów ogółem) – dodaje. REIT-y to oczywiście nie jest Święty Graal inwestycyjny, ale konstrukcja prawno-podatkowa w tym zwolnienie z CIT i obowiązek wypłaty dywidendy każe pochylić się nad tym instrumentem- twierdzi dr Mizerski. Z kolei wg dr hab. Mirosława Bojańczyka – profesora Uczelni Vistula – obowiązek wejścia na uznaną giełdę papierów wartościowych zapewnia płynność dla inwestorów. Akcje REIT-ów to instrument hybrydowy, który łączy obligację (stały kupon) z akcjami (potencjał na wzrost kursu). Zwolnienie podatkowe połączone z obowiązkiem wypłat dywidend nawet w trybie miesięcznym. To główne powody dla których inwestorzy indywidualni inwestują w akcje REIT-ów- wskazuje prof. Bojańczyk. I dodaje – obecnie spółki te działają już w ponad 40 państwach, w tym w Australii, Kanadzie, we Francji, Wielkiej Brytanii, Hiszpanii, Belgii, Holandii, Irlandii, Niemczech, a liczba tych podmiotów przekroczyła na całym świecie tysiąc.
Polski rynek upośledzony
Niestety, kilka prób stworzenia norm prawnych dla polskich REIT-ów w oparciu o polski kapitał zawiodły. Tymczasem – zagraniczne REIT-y działają aktywnie od ponad 20 lat i jak podaje Fundacja Edukacji Badań nad REITs – przejęły polskie nieruchomości komercyjne o wartości ponad 20 mld zł.: najlepsze obiekty handlowe w Warszawie – Galeria Złote Tarasy, Galeria Mokotów, Galeria Arkadia, Sadyba Best Mall, obiekty handlowe, tysiące apartamentów i mieszkań na wynajem i dziesiątki centrów logistycznych zlokalizowanych z kluczowych miejscach. Wszystkie te nieruchomości zostały przejęte przez amerykańskie, australijskie, francuskie i brytyjskie REIT-y.
Pierwszy na świecie polski REIT już wkrótce !
Dr Grzegorz Mizerski jak i Profesor Mirosław Bojańczyk są twarzami nowej inicjatywy – uruchamiają pierwszy na świecie „polski” REIT. Mieliśmy już tego wieloletniego biadolenia branży o tym, że polski rząd nie zajął się tym tak ważnym tematem. Przeanalizowaliśmy dziesiątki jurysdykcji w Europie i wybraliśmy Wielką Brytanię dla uruchomienia pierwszego na świecie „polskiego REIT-a” .Dlatego powołaliśmy do życia CrowdREIT PLC – spółkę akcyjną, którą przygotowujemy do tego aby uzyskała status UK-REIT-a – informuje dr Mizerski, który został Prezesem Zarządu tej spółki – przyszłego UK- REIT.
Chcemy zaproponować polskim inwestorom inwestowanie w nieruchomości komercyjne za pomocą polskiego REIT-a mimo, że nie ma ustawy o polskich REIT-ach. CrowdREIT PLC jest „polski” bowiem został wymyślony przez Polaków, zarządzany przez polskich menedżerów, finansowany przez polskich przedsiębiorców, skierowany dla polskich inwestorów indywidualnych, inwestujący w nieruchomości zlokalizowane w Polsce – dodaje prof. Bojańczyk. Będziemy działać w oparciu o brytyjskie, stabilne prawo, która wspiera tego typu inicjatywy. Mamy zapewniony kapitał startowy, pierwsze nieruchomości komercyjne, kilkunastu akcjonariuszy, którzy wnieśli kapitał seed i wielkie ambicje – podkreśla Prezes Mizerski. Wśród założycieli są Piotr Baran – szef i współwłaściciel firmy deweloperskiej PCG SA, Jakub Mrówka – prezes i właściciel Novisa Development oraz Crowder SA.
W I Q 2025 roku po tym jak będziemy spełniać wszystkie kryteria złożymy wniosek do HM Revenue & Customs czyli brytyjskiego odpowiednika polskiego Urzędu Skarbowego o przyznanie specjalnego statusu podatkowego – i zostaniemy UK-REIT-em. Nie przewidujemy, aby proces ten trwał więcej niż dwa – trzy miesiące – dodaje Mizerski.
Inwestowanie w nieruchomości w Polsce i w Wielkiej Brytanii.
Przygotowywaliśmy się do tego projektu od ponad 2 lat, a ja osobiście od 2017 roku, kiedy rozpocząłem pisanie pracy doktorskiej, której promotorem był Pan profesor Adam Glapiński. Byłem też pomysłodawcą i założycielem funduszu w Luksemburgu, inwestującego w amerykańskie REIT- y notowane na NYSE i NASDAQ. Mam więc głęboką i unikatową wiedzę na temat tego jak działają REIT-y na świecie – podkreśla dr Mizerski. Znamy polski rynek nieruchomości, ale nasza strategia inwestycyjna zakłada inwestowanie na dwóch rynkach: w Polsce i w Wielkiej Brytanii. W Polsce – będą to mieszkania na wynajem w segment PRS, a konkretnie w unikatowy franczyzowy koncept mieszkaniowy – w RENTON-y. Jest to koncept którego właścicielem są bracia Robert, Michał i Piotr Kiereś, znani w blogosferze jako Rozsądni Bracia. Jest już ich dziewięć, powstają nowe – wskazuje dr Mizerski. Bazujemy na strategii rynkowej firmy doradczej Cushman & Wakefield Polska, która opracowała strategię inwestycyjną dla polskiego REIT-a. Dodatkowo, inwestować będziemy w retail – parki oraz oportunistycznie w różne inne aktywa nieruchomościowe – dodaje.
Druga noga inwestycyjna CrowdREIT PLC to rynek Wielkiej Brytanii. Tak, i to co najmniej z czterech powodów– podkreśla profesor M. Bojańczyk, CFO w CrowdREIT PLC: pierwszy – niskie stopy procentowe na poziomie ok. 4,5% p.a. Drugi – przyjazne banki, które udzielają finansowania zakupu nieruchomości na warunkach nieosiągalnych w Polsce. Trzeci – wyższe stopy zwrotu z wynajmu apartamentów i domów, szczególnie poza Londynem. A czwarty i kto wie czy nie najważniejszy z perspektywy polskiego inwestora – chcemy zaoferować atrakcyjny sposób dywersyfikacji inwestycyjnej i „bezpieczną przystań inwestycyjną” na okoliczność różnych zawirowań w Polsce, do których oby nie doszło – podkreśla.
Londyński AIM i legalna optymalizacja podatkowa dla właścicieli IKE/IKZE
CrowdREIT PLC ma w planach IPO na brytyjskiej giełdzie AIM. To parkiet alternatywny London Stock Exchange – brytyjski odpowiednik polskiej New Connect – tylko ok. 40 razy większy – zauważa Piotr Baran – szef wrocławskiego dewelopera PCG SA – współzałożyciel funduszu. Ustawodawca brytyjski wymusza na UK-REIT-ach listing na uznanej giełdzie europejskiej, ale New Connect nie został zaliczony do tej grupy – dodaje. Mimo, to spółka ma w planach za kilka lat tzw. dual-listing czyli oprócz AIM wejście także na New Connect, aby ułatwić inwestowania polskim inwestorom. Pomóc ma w tym ex – Prezes GPW dr Ludwik Sobolewski. Nie będziemy pierwsi na AIM – notowanych jest tam siedem takich podmiotów. Co ciekawe, jeden z największych REIT-ów brytyjskich notowany na LSE – Segro PLC REIT – z kapitalizacją giełdową ponad 10 mld funtów szterlingów działa już w Polsce od wielu lat w sektorze nieruchomości logistycznych – dodaje.
Konstrukcja CrowdREIT PLC powinna spodobać się inwestorom w Polsce posiadającym konta IKE oraz IKZE, których jest już ponad 1 mln. Spółka będzie zwolniona z CIT, a inwestorzy polscy inwestujący w jego akcje nie będą musieli płacić podatku od zysków kapitałowych. Liczymy więc na ich zainteresowanie ofertą, bo to też dla nich konstruowany jest oferta – podkreśla prof. Bojańczyk.
W marcu 2025 roku planujemy publiczną emisję akcji CrowdREIT PLC – być może w trybie memorandum, który pozwoli nam pozyskać kapitał equity nawet na poziomie 5 mln EUR. Mamy też inne źródła kapitałowe – dodaje. Tak czy inaczej zapraszamy wszystkich chętnych do współpracy przy tak misyjnym projekcie – podkreśla dr Mizerski.
